As virtudes da Lei do Agro para sobrepor a escassez do financiamento governamental.
Atualmente, vive-se um contexto de elevados custos de produção e cada vez mais escassez de recursos governamentais para financiar o setor do agronegócio. Nesse cenário, é necessário que o mercado privado seja a matriz de oportunidades para os produtores rurais financiarem suas atividades.
E, a lei nº 13.986/2022, “Lei do Agro”, trouxe relevante novidade que precisa ser cada vez mais divulgada e explorada, qual seja, o patrimônio rural em afetação.
Trata-se da possibilidade da separação de parte de um imóvel rural a ser dado em garantia. É possibilitado ao proprietário de um imóvel rural dar apenas parte de sua propriedade em garantia para o recebimento de crédito. Destaque-se que, o fato de a lei especificar “o proprietário de imóvel rural”, não faz referência à necessidade de que ele exerça necessariamente atividade rural.
Há a oportunização, assim, de que o proprietário de imóvel rural, pessoa física natural ou jurídica, submeta seu imóvel total ou parcialmente, como garantia, ou seja, poderá realizar um desmembramento virtual da propriedade segregando a fração da área do seu patrimônio pessoal para fins de oferta em garantia. O patrimônio rural em afetação poderá responder apenas e exclusivamente pelas obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais do devedor. Dessa forma, a existência de certidões negativas nestas três referidas áreas será fundamental no momento de utilização deste instituto para a concessão da linha de crédito.
Tal instituto mostra-se fundamental para captar recursos do setor privado e trazer mais simplicidade e segurança nas operações de crédito, e vem no bojo das inovações legislativas de criação de mecanismos para permitir o acesso a novas formas de garantia e de expansão das modalidades de financiamento.
O objetivo é claro no sentido de modernizar os meios de crédito para o agronegócio ampliar o mercado.
A garantia em questão incide sobre imóveis rurais, excluídas as lavouras, os bens móveis e os semoventes, e é obrigatoriamente vinculada às Cédulas Imobiliárias Rurais (lei nº 13.986/2020), título de crédito nominativo, transferível, de livre negociação, representativa de promessa de pagamento, ou às Cédulas de Produtos Rurais (lei nº 8.929/1994), título de crédito que representa a promessa de entrega futura de produtos rurais, com obrigatoriedade de registrado em entidade e/ou instituição financeira autorizada pelo Banco Central do Brasil.
Para que possa ser concretizado o patrimônio em afetação, o proprietário deve requerer esse registro junto ao cartório de registro de imóveis da localidade do bem, ou seja, estes títulos de crédito terão como garantia um patrimônio rural específico que deverá ser registrado em cartório de registro de imóveis por solicitação do seu proprietário.
Após a sua constituição, o imóvel rural, na sua integralidade, não poderá ser objeto de venda, doação, parcelamento, ou de efetivação de qualquer título translativo de propriedade.
Importante destacar que, o proprietário autorizará que o registrador de imóveis realize o registro de transmissão de propriedade em caso de inadimplemento, desta forma, em caso de inadimplemento, o credor realizará a transferência imediata da titularidade do imóvel no registro de imóveis sem a necessidade de qualquer notificação ao proprietário. Tal fato revela um procedimento extrajudicial de execução célere e automático contra o devedor. Isso irrecusavelmente barateia e facilita o acesso ao crédito ante a segurança jurídica e financeira dada ao financiador.
Adicionalmente, os credores estão protegidos da insolvência civil, recuperação judicial e falência daquele que toma o crédito, pois o patrimônio rural em afetação não poderá ser atingido pelos efeitos da decretação da falência, da insolvência civil e da recuperação judicial do proprietário do imóvel rural. Ou seja, por exemplo, mesmo após um pedido de recuperação judicial, o bem dado em garantia continua podendo ser executado pelos credores.
Destaque-se que, esse fracionamento por ficção jurídica da propriedade não existe na garantia por hipoteca ou na alienação fiduciária, solucionando assim a questão do excesso de garantia nas operações de crédito, com o oferecimento de imóveis avaliados em montante muito superior ao crédito, evitando-se, por consequência, a perda integral do imóvel no caso de inadimplemento.
Além disso, realizada a hipoteca inicial, os demais credores já não mais se atraem pela garantia, já que serão detentores de hipotecas secundárias, assim, o produtor não consegue, na prática, um novo financiamento utilizando o mesmo imóvel.
E, diferentemente do que ocorre com a alienação fiduciária, o patrimônio em afetação permanecerá em nome do proprietário, e só haverá a transferência da propriedade em caso de inadimplência.
O patrimônio em afetação tem como característica, ainda, o fato de ser impenhorável e não poderá ser objeto de constrição judicial, o que representa tranquilidade ao credor quanto à garantia de recebimento, mesmo em caso de revés da atividade econômica da sociedade empresária rural. Nesse sentido, é o entendimento do Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região:
“Conforme o artigo 10, § 3º, II da Lei 13.986/2020: Art. 10. Os bens e os direitos integrantes do patrimônio rural em afetação não se comunicam com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do proprietário ou de outros patrimônios rurais em afetação por ele constituídos, nas seguintes condições: I – desde que vinculado o patrimônio rural em afetação a CIR ou a CPR; II – na medida das garantias expressas na CIR ou na CPR a ele vinculadas (…) verifico que apenas o patrimônio rural em afetação, com o fim de garantir o pagamento da Cédula de Produto Rural, não é passível de penhora”. (Agravo De Petição: AP nº 225008920135040221, Data de publicação: 10/06/2022)
Ressalte-se que, os produtores rurais que classicamente sempre viam a terra apenas em seu valor de uso, fruto dos lucros advindos da produção agrícola, agora passarão a ver a terra também como um real ativo financeiro.
Ante todas as vantagens desse novel instituto aliadas à redução do fomento do governo ao crédito rural, necessário que ele seja cada vez mais utilizado, o que trará ao mercado agro um mecanismo base de linha de crédito atraente, mais fácil e barata dentre as diversas opções há muito existentes.
Fonte: Mundo Agro Brasil
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